【2022年】不動産業界のM&Aの動向、メリットを譲渡企業・譲受企業それぞれの目線から解説【最新版】

2000年代の不動産業界は、社会の様々な問題により影響を受け続けてきました。

まず、2005年に耐震偽装事件（構造計算書偽造問題）が発生しました。社内的に大きな問題となり、これにより建築確認審査が厳格化されました。

次に、2007年にはアメリカの高金利住宅ローンに端を発する「サブプライムローン問題」が発生し、日本経済にも大きな影響が及びました。

さらに2008年には、アメリカの投資銀行リーマン・ブラザーズ・ホールディングスが経営破綻して発生した世界的な金融危機「リーマンショック」（信用収縮と金融機関の融資の厳格化）が起こり、日本国内では中小から大企業、上場・未上場を問わず不動産業者の倒産が相次ぎました。

リーマンショック後に業界規模は縮小していきましたが、2012年には成長に転じ、少しずつ伸びを見せていました。2021年に開催された東京オリンピック・パラリンピック需要が背景にあるためです。開催に先駆けて建築物への需要の拡大が見込めまれ、全国で数箇所を国家戦略特区として指定し、容積率*1 などの規制緩和が行われました。

しかし、新型コロナウイルスによる社会の変化により、飲食店テナントの空きテナントの増加、また空室の長期化、リモートワークの普及によるオフィステナントの需要低下など、不動産業界は大打撃を受けています。

*1.容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合

不動産業界は、土地や建物などにかかわる会社からなる業界で、不動産取引業（売買・代理・仲介）、不動産賃貸業、不動産管理業などで構成されています。

業界の中で大きく分類すると「開発・分譲」「流通」「賃貸」「管理」の4つに分けることができます。「開発・分譲」は商業施設やビル、マンション、リゾート施設など大規模な開発を行うデベロッパー（開発業者）が手がけ、「流通」は住宅販売会社がマンションや一戸建てなどの売買を行います。「賃貸」は不動産仲介会社・不動産屋が賃貸借の仲介を行い、「管理」は不動産物件を管理する管理会社、といったすみ分けです。

業界の流れとしては、建物・ビルを建築する総合建設企業（ゼネコン）が「設計・建設・施工」を担当し、できた建造物をデベロッパーやハウスメーカーなどが「販売」、もしくは不動産仲介会社・不動産屋が「賃貸」によって企業や個人といった不動産を希望する消費者に受け渡すという形です。

2008年のリーマンショック後には不動産市場が悪化し、新興デベロッパーなどの倒産が相次ぎました。その後、業界は再びゆるやかに成長に転じ、一時は東京オリンピックの特需や国家戦略特区による東京都心の大型再開発、東京都心部のオフィスビル開発などで市場が拡大していました。

また、住宅金融支援機構が提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」の適用範囲拡大や、2019年の消費増税後の需要減少の対策として、「住宅ローン減税」が受けられる期間を現在の10年間から追加で3年間（計13年間）延長する方針など、政府・行政も取り組みを行うことで、受注が緩やかに増加させてきました。

しかし、昨今の新型コロナウイルスによる需要の大幅減少や少子高齢化に伴う人口の減少は業界にとって大きな問題です。少子高齢化の影響により、戸建て、マンションにかかわらず分譲建売件数は減少傾向になっています。新築市場は将来的に市場縮小が見込まれているため、中古物件に力を入れていく必要があります。

また、2022年問題と呼ばれる不動産業界の課題も目下に迫っています。

2022年問題とは、1992年に制定された新生産緑地法の期限である30年後、つまり2022年に訪れる不動産売買の価格変動などを引き起こす問題です。

新生産緑地法とは、最低30年間「売れない・貸せない・建てられない」といった制限がある代わりに、税制面での優遇を受けられるという法律です。そのため、土地の所有者は生産緑地に指定されている期間は土地の譲渡ができませんが、指定解除後は市町村に対して売却の申し出が可能になります。税制面での優遇という所有メリットを失った生産緑地を皆が一斉に手放すことにより、大量に市場に土地が供給されます。

その結果として、地価の下落や新築住宅の過剰供給が発生し、空室増加や不動産価格の大暴落を招くと言われています。これが不動産業界における「2022年問題」です。
このように東京オリンピックを境に、今後の業界は縮小傾向になると見られます。この状況においてM&Aを通して業績改善を狙う場合、タイミングが重要になります。

ここでは、譲渡企業と譲受企業の目線に分けて、M&Aを行うメリットを具体的に解説します。

主なメリットとしては会社の存続、従業員の雇用、取引先との関係の継続、さらに雇用の承継により従業員の家族の生活も守られることが挙げられます。また、大手企業の傘下に入って子会社化した場合には、大手が持つノウハウや営業力、知名度・ブランドなどを活用し更なる業績の拡大を期待できるというメリットもあります。

M&Aには複数の手法がありますが、オーナーのみを交代する手法である「株式譲渡」という手法が一般的です。さらに、一部の資産のみ譲渡することで対価を得て、事業を継続することも可能です。これは特定の資産のみ譲渡する「事業譲渡」という手法により可能です。

▷関連記事：株式譲渡とは？中小企業のM&Aで最も活用される手法のメリットや手続き、事前に確認しておくべき注意点を徹底解説
▷関連記事：M&Aの事業譲渡とは？株式譲渡や会社分割との違いからメリット・デメリットまで解説

人口減少が著しい日本において、地道に販路を広げていくのは非常に難しい状況です。M&Aによって経営基盤の強化、新規ネットワーク獲得、スケールメリットを得ることができます。

さらに、優秀な人材や譲渡企業の販路を得て事業の拡大化を図ることや、賃貸から管理への拡大などの同業他分野への進出を目指したり、事業を広げる余地のある地域への進出（地域補完）などが可能です。M&Aによって力を集約することで、人口減少に対応することは有効な戦略と言えます。

具体的な事例として、2013年11月に大手不動産企業である一建設株式会社、株式会社飯田産業、株式会社東栄住宅、タクトホーム株式会社、株式会社アーネストワン、アイディホーム株式会社の計6社が株式移転を行い飯田グループホールディングス株式会社を設立しました。

これらの6社は大手のいわゆるパワービルダー（建売住宅を低価格で売る地域密着型の住宅会社）であり、知名度が高く売上も大きい会社でした。多くの業界を見ても、6社もの会社が統合する事例はほとんど見られないため、不動産業界における業界再編の最たる例と言っても過言ではないでしょう。

ここでは、直近の不動産業界のM&A事例をご紹介いたします。

株式会社スピナによる株式会社安川ビルサービスの株式取得

－譲渡企業名／概要
株式会社安川ビルサービス／ビルメンテナンスサービス

－譲受企業名／概要
株式会社スピナ／不動産賃貸業

－M&A実施時期
2022年6月1日予定

－M&Aの目的・背景
西日本鉄道の子会社で不動産賃貸業を行う株式会社スピナは株式会社ドーエイの子会社である株式会社安川ビルサービスの全株式を取得しました。

安川ビルサービスは設立以来、清掃、一般・産業廃棄物収集運搬、建物管理、剪定・草刈など、安川グループをはじめとした顧客へのサービスを提供していました。

一方、スピナは、北九州における活動の歴史と、その中で培ってきた信頼を背景に、不動産賃貸業、総合ビル管理業、防疫業、緑化環境事業など幅広いサービスを提供する会社です。
本株式譲渡により、安川グループの資本効率化を図るとともに、スピナが保有する総合ビル管理業にかかわる豊富な経験とネットワークを活用することによる更なる品質、効率、サービスの向上を目的としています。　

－M&A手法
株式譲渡

Liv‐upによるユニバーサルトラストの子会社化

－譲渡企業名／概要
ユニバーサルトラスト株式会社／不動産コンサルティング事業

－譲受企業名／概要
株式会社Liv-up／居住用不動産事業・収益用不動産事業

－M&A実施時期
2022年4月1日

－M&Aの目的・背景
株式会社Liv-upはユニバーサルトラスト株式会社の株式を取得し、2022年4月1日付けで子会社化しました。
ユニバーサルトラストは「洗練されたデザイン」「機能性/利便性」のバランスを追求したデザイナーズマンションの設計、開発、賃貸管理、不動産投資・相続に関するコンサルティングを行う企業です。
一方、Liv‐upは、東京都港区・渋谷区・目黒区・世田谷区等高い資産性を確保できる地域を中心に、高品質で安価な戸建住宅や収益不動産の開発販売を手がける企業です。

本件により、Liv-upはユニバーサルトラストの設計力を活かしたマンションの開発を積極化させることで成長を実現するだけでなく、開発用地の仕入営業を相互に協力することによりシナジー効果で案件組成件数の最大化を目指す狙いです。また、質の高い賃貸管理機能を有するユニバーサルトラストを起点にグループとしての賃貸管理戸数を拡大させ、安定収益の基盤とすることでグループとしての企業価値の最大化を目指します。

－M&A手法
株式譲渡

キムラタンによる不動産賃貸業の和泉商事の子会社化

－譲渡企業名／概要
和泉商事有限会社／不動産賃貸業

－譲受企業名／概要
株式会社キムラタン／ベビー・子供アパレル事業など

－M&A実施時期
2022年4月1日

株式会社キムラタンは、不動産賃貸業の和泉商事有限会社の全株式を取得し子会社化しました。

和泉商事有限会社は1970年設立で、全国に約70の収益物件を所有する不動産賃貸業を営む企業で、安定した収益を計上しています。
一方、株式会社キムラタンは1925年の創業以来、ベビー・子供アパレル事業をはじめ保育事業など幅広く展開する企業です。直近ではアパレル事業の業績悪化に伴い事業ポートフォリオの転換を決め、アパレル事業を大幅に規模縮小し、2021 年2月に事業を開始した不動産事業を第2の柱事業として拡大を図っていました。

本件により、全国に約 70 の収益物件を所有し、安定収益を計上する和泉商事の全株式を取得することで、赤字体質のアパレル事業の縮小と不動産事業への注力を加速させ、ブランド価値の回復・再起を狙っています。

－M&A手法
株式譲渡

綿半HDによる株式会社AICの連結子会社化

－譲渡企業名／概要
株式会社AIC ／建物管理・不動産売買

－譲受企業名／概要
綿半ホールディングス株式会社 ／小売事業・建設事業など

－M&A実施時期
2022年4月1日

－M&Aの目的・背景

綿半ホールディングス株式会社は、株式会社AICの全株式を取得し、2022年4月1日に連結子会社化しました。

AIC は、オフィスやテナントビル、マンション、アパート等の建物管理 ・不動産売買を行う企業でありプロパティマネジメントの提案やリノベーションによる収益性と資産価値の
高い物件へのバリューアップを得意とする企業です。

綿半ホールディングスは、本件により両社の長年培った経営資源や強みを相互活用することによる不動産情報の集約、物件管理機能の強化を図り、グループの更なる企業価値向上を推進する狙いです。

－M&A手法
株式譲渡

インベスコアグループによるTECRA株式会社のグループ会社化

－譲渡企業名／概要
TECRA／不動産クラウドファンディング事業

－譲受企業名／概要
インベスコアグループ／金融業・不動産開発業
－M&A実施時期
2022年2月22日

－M&Aの目的・背景
中央アジアにおいて広く事業展開を行っているインベスコアグループはTECRA株式会社との資本提携を行いました。

株式会社TECRAは、不動産を投資対象とするクラウドファンディングのプラットフォーム「TECROWD」の運用を行う企業です。
一方インベスコアグループはモンゴル・カザフスタン・キルギス・日本で事業を展開する金融業、不動産開発業を営む企業です。

株式会社TECRAは以前より、自身の持つプラットフォーム「TECROWD」の運用にあたって、対象不動産のマスターリースをインベスコアグループの一社であるInvesCore Property社（モンゴル）と締結する等、インベスコアグループと業務提携を進めていました。

本件によりインベスコアグループの一員となることで、同グループの有する国際的なネットワークの活用による新たな不動産投資の機会創出、共同での開発プロジェクトの強化･推進、国内外における投資事業拡大、といった様々な協働の機会が見込まれます。

GA technologiesによる不動産・資産形成コンサルのリコルディの完全子会社化

－譲渡企業名／概要
株式会社リコルディ／不動産コンサルティング事業

－譲受企業名／概要
株式会社GA technologies／

－M&A実施時期
2022年3月1日

－M&Aの目的・背景
株式会社GA technologiesは株式会社リコルディの株式を取得し、2022年3月に完全子会社化しました。

株式会社リコルディは「『人』と『資産』の価値をつなぐ」を経営理念とし、不動産や資産形成のコンサルティングの事業を行う企業です。単なる不動産販売に留まらず、顧客のライフプランにおけるオーナーシップ形成を支援しています。

一方、株式会社GA technologiesは中古不動産領域で、住まいにまつわるサービスをワンストップで提供する不動産テック総合サービスを提供する企業で、東南アジアなどに幅広く業務を展開する企業です。

本件を通じて、顧客の資産形成ニーズに応えるだけでなく、不動産取引のDX化を推進し、ひいては政府が推進する国内の投資環境の整備と不動産価値向上への寄与を目指しています。

－M&A手法
　株式譲渡および株式交換

RobotHomeによるアイ・ディー・シーの子会社化

－譲渡企業名／概要
株式会社RobotHome／AI・IoT事業

－譲受企業名／概要
株式会社アイ・ディー・シー／不動産賃貸・売買仲介業

－M&A実施時期
2021年12月22日

－M&Aの目的・背景

株式会社RobotHomeは不動産賃貸・売買仲介業を営む株式会社アイ・ディー・シーの全株式を取得し、子会社化を実施しました。
RobotHomeは、テクノロジーを通じて世の中の期待に応え、人々のくらしが豊かになる世界の実現を目指し、不動産経営の自動化を目指す賃貸住宅の IoT プラットフォーム「Residencekit」などを提供する会社です。
不動産賃貸・売買仲介業を営むアイ・ディー・シーの、長年にわたり培われたリアルに対する深い知見をテクノロジーで変革し、AI・IoT 事業、ＰＭプラットフォーム事業及び不動産コンサルティング事業をより一層成長させることができると判断したため、本子会社化が実現しました。

－M&A手法
株式譲渡

京王電鉄による不動産業のサンウッドとの資本業務提携

－譲渡企業名／概要
株式会社サンウッド／不動産業

－譲受企業名／概要
京王電鉄株式会社／鉄道事業など

－M&A実施時期
2021年11月29日

－M&Aの目的・背景
京王電鉄株式会社は、株式会社タカラレーベンが保有する株式会社サンウッドの株式を取得し、サンウッドと資本業務提携を実施しました。

株式会社サンウッドは、都心部における富裕層を中心とした新築分譲事業を強みとし、事業を順調に発展させている不動産事業会社です。

一方の京王電鉄株式会社は、京王電鉄を運営するなどを手がける企業で、中長期的な方向性のテーマの一つを＜稼ぐ力の強化＞と定め、不動産業の領域拡大を重点事項と位置付けています。

サンウッドの不動産販売業のリソースを当社グループが活用し、両社のシナジーを追求することを目的として資本業務提携契約の締結に至りました。

－M&A手法
株式譲渡

株式会社マイナビによるリヴォート株式会社との資本業務提携

－譲渡企業名／概要
リヴォート株式会社／不動産事業のデジタルソリューション

－譲受企業名／概要
株式会社マイナビ／労働者派遣事業ほか多数

－M&A実施時期
2021年11月1日

－M&Aの目的・背景

株式会社マイナビは、不動産事業に関する業務のデジタルソリューションの提供、およびコンサルティング業務を行うリヴォート株式会社と2021年11月1日に資本業務提携契約を締結しました。

リヴォート株式会社は、不動産事業やその他関連業務の電子化に関するコンサルティング業務などを行う企業で、デジタルイノベーションによる不動産業界の変革により、業界および顧客の利便性向上を目指しています。

株式会社マイナビは、就職・転職・進学情報の提供や人材派遣・人材紹介などを主業務とする日本の大手人材・広告企業です、従業員のエンゲージメントならびに生産性向上を目指した新しい社宅サービスやサテライトオフィスを提供する『マイナビBiz』『マイナビBiz サテライトオフィス PERSONAL SUITE』の運営を行っており、様々な不動産会社とのネットワークがあります。

本件において、リヴォートと資本業務提携を締結することで、不動産業界が抱える課題の把握や顧客向けのセールスチャネルを活かし、資本業務提携に伴う新サービス『classmart』の導入促進などを通して不動産業界のDX化への貢献を目指します。

株式会社ディア・ライフによるアイディ株式会社の子会社化

－譲渡企業名／概要
アイディ株式会社／総合不動産会社

－譲受企業名／概要
株式会社ディア・ライフ／不動産事業

－M&A実施時期
2021年10月1日

－M&Aの目的・背景

株式会社ディア・ライフはアイディ株式会社の株式100%を取得し、2021年10月1日に子会社化しました。

アイディ株式会社は主に品川区・大田区に根付いて、マンション・アパートの土地仕入から
設計・施工、販売およびその請負まで一貫して行う総合不動産会社であり、不動産賃貸管理、賃貸・売買仲介事業を行う株式会社アイディプロパティを 100％子会社として有する企業です。

一方、株式会社ディア・ライフは都心に特化した不動産デベロッパーとして、主要ビジネスエリアへの交通利便性や良好な生活環境を求める単身者および DINKS 向けの都市型マンションの開発･供給を行う企業です。

本件により、仕入・売却力の強化、施工業務請負や賃貸仲介・管理事業の取り込みによるグループの事業ポートフォリオの安定・拡大、シナジーの最大化を図る狙いです。

－M&A手法
株式譲渡

サイバーエージェントによるリアルゲイトの連結子会社化

－譲渡企業名／概要
株式会社リアルゲイト／オフィスの企画・運営など

－譲受企業名／概要
株式会社サイバーエージェント／広告代理店事業など

－M&A実施時期
2021年7月1日

－M&Aの目的・背景

株式会社サイバーエージェントは、株式会社トランジットジェネラルオフィスの連結子会社でクリエイティブオフィスの企画・運営をする株式会社リアルゲイト株式の過半数以上を取得し連結子会社化しました。

リアルゲイトは2009年の設立以来、「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という経営理念のもと、東京都心部、特に渋谷エリアを中心にフレキシブル・ワークプレイス事業を展開する不動産会社です。築古ビルを対象に耐震補強や増築、用途変更など抜本的な建物のバリューアップを行った後に、ラウンジや会議室、スカイテラスなどの共用部を設け、魅力ある物件へと生まれ変わらせる、企画提案から設計・建築、リーシング、管理運営まで一気通貫したサービスが強みです。

本件により、トランジットジェネラルオフィスが保有するリアルゲイトの全株式を取得し連結子会社化することで、不動産領域へ参入と、サイバーエージェントが持つ技術力やデジタル分野におけるサービス開発・運用におけるノウハウなどを元に、不動産領域のDX推進を図り、リアルゲイトが推進するクリエイティブな不動産とITの融合によって、自由なワークプレイス・街づくりの発展を目指します。

－M&A手法
株式譲渡

株式会社DYMによる株式会社エイジアトラストの子会社化

－譲渡企業名／概要
株式会社エイジアトラスト／不動産コンサルティングなど

－譲受企業名／概要
株式会社DYM ／WEB事業・人材事業など

－M&A実施時期
2021年3月1日

－M&Aの目的・背景
株式会社DYMは、株式会社エイジアトラストの株式を80％取得し2021年3月1日に子会社化しました。

株式会社エイジアトラストは、これまでに培ってきたノウハウとデータを基に、お客様の経営戦略に沿ったオフィス提案を行う法人向け不動産コンサルティング業務や、オフィス移転に関するコンサルティング事業の運営を行う企業です。
一方、DYMはWEB事業や人材事業、海外医療事業など、幅広く事業展開を行う企業です。
本件により、DYMグループの抱える約10,000社以上のクライアント様において増加する、コロナ禍による様々な企業のオフィスの拡大・縮小移転や、店舗開拓のニーズ等に応えていくことが狙いです。

－M&A手法
株式譲渡

福屋HDによる株式会社ジェネシスのグループ化

－譲渡企業名／概要
株式会社ジェネシス／注文住宅

－譲受企業名／概要
株式会社福屋ホールディングス／不動産仲介、売買、建設事業

－M&A実施時期
2021年2月1日

－M&Aの目的・背景
株式会社福屋ホールディングスは注文住宅を手掛ける株式会社ジェネシスの全株式を2021年2月1日に取得し、グループ化しました。

株式会社ジェネシスは、東京で注文住宅・請負建築・リフォーム事業をおこなう不動産建設会社です。注文住宅を強みとし、リフォームにおいても豊富な経験とライナップからお客様のニーズ・予算にあった提案を可能としています。

一方、株式会社福屋ホールディングスは、関西を中心に東京、福岡で不動産仲介、売買、建設事業を展開しています。直営99店舗のネットワークを活かし、関西ではトップクラスとなる年間約1万件の仲介実績を誇る企業です。
本件により、グループのスケールメリットを活かし、株式会社福屋ホールディングスが目指している注文住宅の建築やリノベーションといった建設部門の強化を加速させる狙いです。
今後は、FUKUYAグループとして取り組んで参ります。

－M&A手法
株式譲渡

三井不動産による東京ドームへのTOB

－譲渡企業名／概要
株式会社東京ドーム／東京ドームシティ事業

－譲受企業名／概要
三井不動産株式会社／総合デベロッパー事業

－M&A実施時期
2021年1月25日

－M&Aの目的・背景
三井不動産株式会社は、東証一部上場の株式会社東京ドームの普通株式を金融商品取引法による公開買付けにより2021年1月25日に取得し、連結子会社化しました。買収総額は約1,200億円でした。

東京ドームは「後楽園スタヂアム」を前身とし、昭和11年（1936）に設立。後に東京ドームのオープンを経て、現社名に変更しました。
 三井不動産はスポーツ・エンターテインメントを軸とする街づくりと、スタジアム・アリーナ事業への進出のためには、東京ドームと連携することが最適とし、本TOBの目的としています。

東京・水道橋にある複合施設・東京ドームシティを運営する東京ドームは、約1割を保有する筆頭株主の香港ファンド・オアシスマネジメントから経営改善と役員の退陣を求められていました。東京ドームはTOBに賛同を表明し、約5％を保有する大株主のみずほ銀行も賛同の意向を示しました。TOBが成立し、東京ドームは上場廃止となりました。

－M&A手法
TOB

ケイアイスター不動産によるプレスト・ホームの子会社化

－譲渡企業名／概要
株式会社プレスト・ホーム／戸建注文住宅の設計・販売、不動産売買、不動産仲介等

－譲受企業名／概要
ケイアイスター不動産株式会社／不動産事業

－M&A実施時期
2021年1月8日

－M&Aの目的・背景
ケイアイスター不動産株式会社は、戸建注文住宅の設計・販売、不動産売買、不動産仲介を営む株式会社プレスト・ホームの全株式を取得し、連結子会社化しました。

株式会社プレスト・ホームは、埼玉県中央部、東部、西部エリアを中心に戸建注文住宅の設計・販売事業を主として行う企業です。
一方、ケイアイスター不動産は地域密着型の総合不動産企業として、1都10県、関東全域で多角的な事業を展開しています。中でも、多様化するニーズやライフスタイル、エリアの特性に合った、オリジナリティとクオリティを追求した住まいづくりを強みとしています。

本件により、ケイアイスター不動産の主力事業であるコンパクト戸建分譲開発事業の経営ノウハウの移転、グループ調達によるコストダウンなどのグループシナジーを発揮することで、プレスト・ホーム事業のさらなる成長、またケイアイスター不動産グループの国内事業成長の加速、国内シェアの向上を狙っています。

－M&A手法
株式譲渡

不動産業界は2000年代には耐震偽装問題やサブプライムローン、リーマンショックにより業績を落としました。それに対して、東京オリンピックの特需やマイナス金利などの国策的なサポートによる成長、そして今後の人口減少に伴い予想される業界全体の縮小。これが不動産業界のここ15年ほどの流れです。

市場規模が縮小すると、大手企業であっても業績は伸びにくくなります。そのため、業績の拡大を狙ったM&Aは活発に行われています。市場が好況な今がM&Aを行うべきタイミングです。不動産業界におけるM&Aは法律の仕組みが複雑ですので、手続きなどに不安がある場合には無理に自社で進めず、弊社M&Aアドバイザーまでご相談ください。